Huurder of verhuurder; wie is er verplicht om energie te besparen?

Als je huurders spreekt over energiebesparing in hun winkel, restaurant of kantoor, dan kom je al snel bij de opmerking “Daar ben ik toch niet verantwoordelijk voor? Ik huur het pand, dus de eigenaar moet zorgen voor alle energiebesparende maatregelen”. Verhuurders reageren anders: “Als ik het pand isoleer, draai ik op voor de kosten en mijn huurders krijgen de baten. Dat motiveert me niet erg om te investeren.” Zo’n gesprek verzandt snel in een vruchteloze patstelling. Het kan ook anders, met win(st)-win(st) voor zowel huurder als verhuurder.

Jan Straatman schreef een blog over dit onderwerp voor Achterhoek Onderneemt Duurzaam. Hier vindt u een uitgebreide versie.

De milieuvoorschriften zijn voor veel ondernemers onoverzichtelijk en moeilijk te doorgronden. In het blog Milieuvoorschriften zijn de belangrijkste regels voor het mkb samengevat. Hier staan we stil bij de specifieke situatie van huur en verhuur van bedrijfspanden.

Split incentive

MKB-ondernemers hebben de wettelijke plicht om energie te besparen. Het bevoegd gezag spreekt de ‘drijver van de inrichting’ daar op aan. Als er sprake is van huur en verhuur van bedrijfspanden, dan is er een ‘split incentive’. Het is dan de vraag wie waartoe verplicht is. Want wie heeft het voor het zeggen, wie investeert en wie geniet de winst door energiekostenbesparing?

Wie is verantwoordelijk?

Huurders (gebruikers) van bedrijfspanden, zoals winkels, horecazaken of kantoren, vragen zich wel eens af wie er nu eigenlijk verantwoordelijk is voor het treffen van energiebesparende maatregelen in hun bedrijf. Want bijvoorbeeld het isoleren van de gevels behoort tot de onroerende zaak, waar de verhuurder verantwoordelijk voor is. Heeft de huurder dan toch de verplichting om ervoor te zorgen dat er geïsoleerd wordt? Verhuurders (eigenaren) vragen zich af of zij moeten investeren in energiemaatregelen als de baten bij de huurders terecht komen. De energiekosten van de huurders dalen namelijk, terwijl de investeringskosten van de verhuurders stijgen. Kosten en baten komen dus in twee verschillende portemonnees. Dat noemen we met een moeilijk woord ‘split incentive’.

Niet wij of zij, maar samen

Kortom, bij huur-verhuur is het de vraag wie waartoe verplicht is, hoe kosten en baten in evenwicht kunnen worden gebracht en hoe huurder en verhuurder samen verstandige beslissingen kunnen nemen over energiebesparing. Soms is de huurder de ‘drijver’, soms de verhuurder, en soms samen. Kort gezegd komt het erop neer dat huurder en verhuurder verantwoordelijk zijn voor de onderdelen waar zij zelf grip op hebben. Ze zijn verplicht om de andere partij aan te spreken om mee te werken.

Winst-winst

Zowel huurder als verhuurder/eigenaar hebben voordeel bij energiebesparende maatregelen. De winst van de huurder zit in lagere energiekosten, een aangenaam comfort in zomer en winter, een plezierigere beleving en productiviteits- of afzetgroei. Denk bij het laatste aan prettige werkomstandigheden. Of aan een nieuw energie-efficiënt verlichtingsplan waarbij producten mooier worden uitgelicht of de sfeer in je restaurant verbetert. De winst van de verhuurder eigenaar zit in een hogere markt- en verhuurwaarde van het pand en een betere verhuurbaarheid. Voordeel voor beide partijen dus.

Wie is aan zet? Huurder of verhuurder

Het huren van een bedrijfspand levert verschillende verhoudingen op van huurder, medehuurders en eigenaar/verhuurder. De vraag ‘Wie is aan zet? levert verschillende antwoorden op, afhankelijk van de situatie. We bespreken hier vier situaties (voor andere situaties kun je informatie inwinnen bij een adviseur of omgevingsdienst.

Situatie 1: Eigenaar-gebruiker

Een eigenaar die zelf de enige gebruiker is van het pand is zelf volledig verantwoordelijk voor de verplichtingen vanuit de Wm.

Situatie 2: Enig huurder/gebruiker

Een huurder die het volledige pand huurt is verantwoordelijk voor de verplichtingen vanuit de Wet Milieubeheer. De omgevingsdienst zal hem daar op aanspreken. De inrichting van het pand kan de huurder zelf regelen. Denk aan de verlichting en apparatuur. Voor maatregelen aan het onroerend goed moet de huurder in overleg met zijn verhuurder en de verhuurder bewegen om noodzakelijke voorzieningen te treffen. Denk aan het isoleren van de gevel, dak of vloer of het aanbrengen van isolatieglas.

Situatie 3: Bedrijfsverzamelgebouw

Voor een bedrijfsverzamelgebouw spreekt de omgevingsdienst de eigenaar of de vereniging van eigenaren (VvE) aan op de erkende maatregelen die te maken hebben met het onroerend goed en collectieve voorzieningen. De huurders moeten maatregelen treffen aan hun eigen apparatuur. De eigenaar of VvE moet zijn huurders daar op aanspreken.

Situatie 4: Winkelcentra met meerdere gebruikers

Winkelcentra zijn er in soorten en maten. In de kern komt het erop neer dat de omgevingsdienst eigenaren en VvE’s aanspreekt op onroerend goed en collectieve voorzieningen. De gebruikers/huurders worden aangesproken op de maatregelen in hun huurpand.

Overleg, en maak afspraken

Soms spreekt de omgevingsdienst de huurder aan, soms de gebruiker. Hiervoor is dat op hoofdlijnen toegelicht. In alle gevallen is het verstandig dat huurder en verhuurder met elkaar in gesprek gaan. Dat ze bespreken wie logischerwijs welke acties neemt en hoe ze de investeringskosten en energiekostenbesparing met elkaar verrekenen. Een goed uitgangspunt daarbij is een ‘faire deal’, waarbij beide voordeel behalen. Dat kan op elk moment, maar het ligt voor de hand om dit in ieder geval mee te nemen bij de bespreking van een nieuw of te verlengen huurcontract.